Cher Client, Cher Lecteur,
C’est fou ce que cela finit par piquer les yeux! Tous ces articles de presse, de réseaux sociaux, et j’en passe. Chacun y donne son opinion, sa version des faits, sans doute de bonne foi, en fonction d’une expérience, d’un sondage, d’une interview, d’un intérêt ou d’une lecture statistique/analytique. Mais est-ce suffisant pour venir confirmer une crise profonde, inédite et entraînant une fonte record des prix?
Cela fait maintenant trois ans que je le dis: lorsque nous sommes sortis de la première période de confinement – en mai 2020 – tout le monde scandait la frénésie des prix vers une hausse incroyable, certains ayant doublé la valeur de leur bien sur les cinq, six dernières années. Logique, que trois ans plus tard, une correction s’établisse. Et pour corriger cette « folie », il a bien fallu jouer avec le mécanisme inflationniste. La levée des taux et donc, la baisse des prix de l’immobilier sont de facto une nécessité « voulue », recherchée et absolument indispensable pour venir (re)placer le marché immobilier dans un cadre plus sain. Généralement, tout ceci se passe en 5 phases. On peut espérer entrer dans la 4ème phase: la tension déflationniste: avec un retour au pouvoir d’achat et une baisse significative dans la montée des prix (coût de la vie).
Mais qu’en est-il de l’immobilier?
Si le marché semble unanime pour confirmer une chute des prix dans le bien existant, et s’il est +/- convaincu que les délais de vente sont désormais plus longs, il n’en reste pas moins que les biens se vendent toujours. Mais pas à n’importe quel prix ni à n’importe quelle condition. C’est le retour des achats intelligents. Et à la grosse différence d’hier, aujourd’hui, l’Acquéreur va être très attentif à la classe énergétique du bien immobilier existant. Si les lettres G à I sont clairement défavorables et viendront freiner l’engouement des institutions financières lors des octrois de crédit, il n’en reste pas moins qu’il va falloir trouver des solutions aux « passoires énergétiques ». Et à cette fin, deux solutions semblent apparaître: étudier les pistes d’amélioration de la classe énergétique et à défaut, influer sur le prix de vente – forcément.
Est-ce une « grosse crise de l’immobilier »? NON ! Absolument pas à l’heure où cet article est écrit – en ce qui concerne le bien existant. Pour les nouvelles constructions, on peut véritablement parler d’une crise, car les promoteurs sont confrontés à deux problématiques, voire trois. La première: l’augmentation constante et significative du coût des matériaux. La seconde: l’acquisition des projets (le foncier) à prix fort qui se trouve confrontée aujourd’hui à une baisse significative de la demande cumulée avec une baisse des prix en général (conséquence logique de la hausse des taux). La troisième: d’ordre psychologique: les Acquéreurs ont peur de se lancer dans l’aventure de la VEFA alors que les entreprises sont fragilisées par le contexte économique actuel bien entendu. Mais pour l’existant, il faut pouvoir nuancer. L’existant présente un avantage: la flexibilité plus importante des prix – ce qui permet de « mieux résister » à la correction du marché immobilier.
Je ne voulais pas poursuivre et finir ce point de vue qui n’engage que moi bien sûr sur une note négative. Le marché actuel tourne, certes à une dynamique bien plus « normale » que ce que nous avons connu par le passé, mais il tourne! Et le marché présente de belles opportunités à qui saura en profiter. Les seules grandes victimes, selon moi, sont ces propriétaires contraints de vendre un bien immobilier acquis ces dernières années. Là, forcément il risque d’y avoir de vraies difficultés pour assurer une vente « sans dommage ». Pour les autres, un retour à la raison – une adaptation du prix de vente – une plus grande flexibilité – devraient permettre une solution à moyen terme. Il reste à voir et à analyser les prochains mois, qui conduiront vers 2024 et vers un marché immobilier qui, quoi qu’il en adviendra, intéresse et passionne toujours autant !
Didier Postal, co-fondateur du réseau idemmo.
