Par définition, l’état des lieux est un acte sous seing privé destiné à faire description complète de l’état de conservation ou de dégradation d’un bien immobilier. Il existe l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il est établi par le bailleur et le locataire, conjointement OU par leurs représentants. Il peut être également établi par une personne indépendante, sur laquelle les deux parties se sont mises d’accord au préalable (huissier de justice, agent immobilier, etc.).
1. l’état des lieux en début de bail.
Il s’agit ici d’un constat écrit et contradictoire (en présence des parties) des lieux AVANT l’entrée en jouissance et qui est rendu obligatoire dès l’instant où le contrat de bail prévoit l’obligation pour le locataire de fournir une garantie locative (la majeure partie des cas).
Il est indispensable d’être le plus précis possible, en veillant à être daté et signé par toutes les parties en présence au moment de sa réalisation.
Quel intérêt d’effectuer un état des lieux d’entrée?
> Pour le locataire: la loi indique qu’à défaut d’avoir dressé un état des lieux en bonne et due forme, ce dernier est présumé avoir reçu le logement en bon état locatif et qu’il doit le rendre comme tel en fin de bail (sauf preuve contraire).
> Pour le bailleur: il ne pourra pas utiliser la garantie locative (pour se voir rembourser les dégradations éventuelles) en l’absence d’état des lieux.
Il est dès lors indispensable de faire constater, le plus précisément possible, les dégradations du bien lors de la première visite du bien immobilier et que celles-ci soient mentionnées dans l’état des lieux.
Que se passe il si le locataire constate, après l’entrée en jouissance, des dégradations non mentionnées par l’état des lieux?
Il pourra toujours le mentionner au bailleur, par courrier recommandé, mais ce dernier pourra refuser la reconnaissance des dégradations et se baser sur l’état des lieux contradictoire signé par les deux parties.
2. L’état des lieux de sortie.
Celui-ci se dresse au moment du départ du locataire et ce, AVANT qu’il ne remette les clés au bailleur (ou son représentant). Il est intéressant de noter qu’aussi longtemps que les clés ne sont pas remises au bailleur, le locataire reste redevable du loyer envers le bailleur.
Le principe de droit veut que le locataire remette le bien loué dans le même état que celui qui a été constaté au moment de la prise de bail.
Qu’en est-il des dégradations de la peinture murale ou des murs sur lesquels des trous ont été percés?
La loi considère que les dégradations dues à un simple usage normal, à l’usure ou à la vétusté ne sont pas considérées comme des dégâts locatifs et ne sauraient être mises à la charge du locataire. A noter que contractuellement, on constate très souvent une clause mentionnant qu’un départ du locataire dans un durée inférieure aux deux premières années peut engendrer une remise en peinture du bien, à ses frais. Une telle clause peut être valable pour autant qu’il soit démontré que le bien immobilier a fait l’objet d’une remise à neuf des peintures au moment de l’entrée en jouissance du locataire: l’état des lieux devra donc clairement le mentionner (état neuf/rénové dans la rubrique « murs »).
Chez idemmo, nous prenons très au sérieux l’établissement des états des lieux, tant d’entrée que de sortie. Nous avons entièrement digitalisé ce PROCESS, afin de permettre la production de photographies en haute qualité – ce qui permet d’identifier précisément l’état du bien aux différentes phases du contrat de bail. Ainsi, ils sont remis directement aux parties, après signature contradictoire, pour leurs dossiers respectifs.
« J’ai été impressionné de voir la qualité des états des lieux réalisés. J’ai pu réaliser 2 états des lieux avec idemmo et honnêtement, je n’aurais pas fait mieux moi-même » (Extrait d’une enquête de satisfaction client en gestion locative chez idemmo, Raphaël B.).
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Sources:
https://guichet.public.lu/fr/citoyens/logement/location/bail-a-loyer/etat-lieux-bail-loyer.html
